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傅硕 的博客

 
 
 

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来瓶82年的矿泉水  

2008-01-15 15:53:00|  分类: 漂在北京3 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来瓶82年的矿泉水

                              

傅硕

  如果我说来瓶28年的XO,你会佩服我牛叉,但如果我要来瓶82年的矿泉水,农夫三拳的坚决不喝,也许你会骂我发高烧,说胡话。

  但是发高烧的又何止我一个。

  常在报纸纸广告上看到商业地产项目招商广告上发现诸如“售后包租、自由转让、原价回购”等保证,但当商铺变成有场没市的时候,谁都不会轻易心甘情愿的接手烂摊子,等待的只有纠纷。

  内行看门道,外行看人行道。这些广告语最初也让我这个商业地产的记者心动不已。但这些话如同“我的id是假冒的,大家不要相信我是骗子”一样,,只能让我激动一会儿。

  如果开发商没有能力“包租”,租金怎么办?

  如果开发商出现资金断链不能如期交房,出现“资金黑洞”怎么办?

  即便开发商承诺物业公司代为出租,租金收不回又怎么办?

  所以,回报不能兑现、商场关张、大量的租售纠纷、竞争压力增大等情况出就浮出水面。

  对于大多数商业地产项目而言,就是卖了裤子来上网,真不知道能上几小时。进一步就是嫖完娼后再卖身,羊身上出羊毛。

  很多媒体指责商业地产的开发商套用住宅的开发模式,是开发思路不对。这话绝对是错了,住宅开发最基本的一个特征就是套现。商业地产采用住宅开发模式的最根本原因还是套现,因为90%的开发商都缺钱。但商业地产是长线投资,没有长期持有经营的准备,就不要玩。

  成功的商业项目收回投资都需要一定的时间,比如MALL至少要8到10年,所以一定要有强大的资金支持。比如万达经过十多年的发展,最终选择了完全持有。而万达的商业项目的资金一是靠住宅开发支持,二是靠租金回报,没有更好的方法。

  目前我们国内和国外的商业地产运作还是有很多不同。在国外,开发商很少通过出售商业地产获得资金,95%以上依靠的是房地产信托基金。这种基金的周期长,回报高,而且国家制定税收政策扶植,吸纳了大量的个人长期投资,为商业地产提供稳定的现金流。

  但是我们国内尚没有建立房地产信托基金,商业地产的开发完全依靠开发商的资金实力。

  都说少年不流氓,发育不正常。在经历了近十年的发展,北京的商业地产经历了诸多的阵痛,开始走向了成熟。即便是万达的订单地产,也是在反复调整中成长。王健林在接受记者采访时很坦率地承认,订单地产在实践中确实磁到一些问题,但问题不在订单地产上,问题出在产权商铺上。事实上,万达地产从单店+售铺、综合店+售铺,到现在的只租不售+订单地产模式,也是经历了一系列的改变。万达商业地产近十年的经验就是做商业地产需要只租不售,只有坚持只租不售,订单地产的优势才能真正发挥出来。

  所以,如果没有资金实力,就会出现一卖了之的情况,比如巨库、第五大道等商业项目败的很是狼狈,但是还会不会有第二个巨库、第二个第五大道呢?根据记者的市场了解,这种现象还将会持续上演。很多项目也许有点人气,更多的肯怕还是脚气,即便是化骨绵脚,也是需要常捏。

投资客们在今年下半年将会真正感受到了商业地产并非是开往财富之门的地铁,而沦落为开往破财之路的手扶拖拉机,四裤全输啊!

  医学上说,人要是一年总不感冒也不是好事。所以——人,最宝贵的是生病,经历了投资失败和市场不买账之后,最近还是冒出了很多疑似,不能不让人担心!

  也许有朋友怀疑我送的这鹅毛有禽流感,堵人财路嘛!但是我还是要说,米老鼠和刘老根虽然是老少兼宜,但是俺不买铺,呵呵,没你这么拽。

  废话少说,酸菜,上翠花。

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