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亚运村与CBD商务之争升级 MOHO当急先锋  

2008-11-17 10:41:00|  分类: 漂在北京1 |  标签: |举报 |字号 订阅

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亚运村与CBD商务之争升级 MOHO当急先锋

http://house.sina.com.cn 2004年07月27日18:52 新浪房产

  亚运村与CBD商务之争升级 MOHO当急先锋

  北京各大商务区写字楼,无一不在创新上下功夫。但就住宅公寓或SOHO创新而言,无论概念、规划、建筑、园林、户型还是装修和管理,几乎都到了江郎才尽的地步,创新机会成本大大提高,难以突破。而产品创新的滞后从表面看会带来楼盘的滞销,而从宏观的角度看,则会严重影响区域商务的发展。后者在北京的商务发展中影响日益明显。

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  CBD早期的产品,通过立面、层高、装修、户型以及智能化,特别是板式商务楼在日照、采光、通风、和户型上的创新,已经成为商务楼创新的标志,这些产品经过其它区域的吸收改良后,日益抢得CBD楼盘的风光,特别是2004年后,这些手法显然过时,不仅难以引发客群兴奋,更是无法在竞争中领先。

  所以创新的产品是全方位的创新,特别是这种产品以现房实景出现时,表现的创新更会让人侧目。

  其一,区位创新。比如北京MOHO,近邻亚奥核心区,靠近望京成熟生活圈,中关村和丽都商圈尽收眼底,入驻的公司业务可以向多个圈层纵深发展。从宏观上看,无论是亚奥核心区,还是CBD及上东新区,北京MOHO都占有先机。

  其二,定位创新,商务楼原作为配套补充功能建设,所以,难以形成良好的开发效益,特别是传统意义上的商务群落,在相当一段时间内,有存在的合理性,对于发展中企业及有文化品位的文化艺术类公司则是有一定的滞后性,北京MOHO结合这些企业和人群的需要,结合SOHO的优点,和现代纯商务楼的核心优势,并且融合了展示文化的智慧结晶,成为了全新的概念。互动商务居住区,从字面上理解,MOBILE、OFFICE、HOUSE依次是移动、办公室、住宅的概念,形成了一个自成一体的小环境。

  其三,硬件创新,北京MOHO从结构到材料,从立面到户型,从功能到效率等方方面面,都实现了升级,更好空间布局,更强调商务配套等。特别是摒弃传统的采暖方式,采用国际上最为流行的地板采暖技术,避免了因传统暖气片所带来的空间浪费。

  其四,升级创新,北京MOHO原定为成长型企业,实际销售过程中吸引了大中型实力企业和超大型以及国际化企业,客户档次全面提升。

  就北京MOHO而言,最具火药味当属最后的商务文化创新。其杀伤力不仅大,而且无论对市场、对手,还是自己,都可谓炸弹。早期的无理由退房,原创于2001年现代城交房,2002年SOHO现代城交房时,这个纪录被打破,SOHO推出加10%的无理由退房,为退房客户提供了超越其损失的可观利润。由此,无理由退房不仅是发展商对客户的信心保证,更是一个投资增值的好事,所以一经推出即成为市场热点。

  事实上,北京楼市价格一直高攀不止,无理由退房的存在价值多是因为现房价格有较大幅度上涨,比如现代城,平均有30%以上涨幅。特别是现代城公寓或SOHO的无理由退房,都没有事先承诺,而在成功热销和房价升高后才推出的,所以有人批叛其为热销口碑和项目品牌作局,不是真对自己的项目和销售有信心。

  而北京MOHO比起SOHO当年的销售情况不同,因为北京MOHO已经成为现房,无理由退房的前提没有了,也就失去了存在的价值。北京MOHO重新去发现市场,提出了展示文化的概念,因为对财富的追求的终极价值是对商务文化的归属。

  比如说北京MOHO淡化墙的功能,室内墙体做出凹状,用来放置展品,比如入驻公司的形象和历程等等,墙在这里成为了一种文化符号,室内的空间感极大增强,特别是一层到三层的展厅,将不定期举行大型文化会展,入驻公司的文化展示也可以在这里举办。很多业内从士对此非常不了解,认为开发商是纯粹玩文化,不是在搞商务。如果了解到北京MOHO的发展商是中国对外艺术展览中心,就不难了解开发商对文化地产的理解深度了。开发商称,北京MOHO要打造亚运村真正的人文地产坐标性的建筑,只有是文化的才是永恒的,才能赋予地产人文的气息。如此看来,我们对营销的常规手法则要做一下重新评估,不是我们本末倒置,就是我们在走弯路。

  在北京MOHO热销的背后,我们认识了华业行,华业行从1995年入行,先后成功代理了如MINI阁调馨莲茗园星海明珠上龙嘉园明珠花园文慧园、向阳新座、幸福公寓、富华家园、方园逸居、名人别墅等二十多个楼盘。二十几个项目中,华业行提供全案策划并独家代理销售。而销售火爆的原因之一,张总认为早在1995年华业行就开始提供地产前期的投资策划和市场顾问。重实战,讲成效,特别是在企业的文化理念上追求“诚信、专业、团队、进取”的做事风格让业内人士刮目相看。华业行张总在接受媒体采访时认为,最近几年,代理行很难找到市场兴奋点。如果有好的项目,收益相当不错。比如,公寓比住宅好,写字楼又优于公寓,对于北京MOHO这样拥有的高标准写字楼,因为前期产品定位和产品创新非常到位,其投资价值和获利空间非常大,当然开发商与代理行合作融洽。

  根据目前同区域的某些大厦相比,租前者月租金每月80元/平方米,而北京MOHO月供仅36元/平方米,前者大厦月使用费是25元/平方米,而北京MOHO的月使用费则是3元/平方米,前者租四年总支出约是756000元,而北京MOHO四年总支出是648000元,10年则拥有北京MOHO物业,净赚60年收益权。对于市场感觉非常之好的华业行,开发商表示,有华业行这样有实力、有专业经验和市场客群的投资顾问进场,除了增强客户的信心外,也同时在增加发展商的信心。如此看来,创新会促进楼盘升级,楼盘升级会直接影响区域商圈的人气,而背后的核心则是开发商整合最优秀资源的的能力和魄力。傅硕

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