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傅硕 的博客

 
 
 

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北京顶级写字楼,谁在争顶?  

2008-11-26 22:59:00|  分类: 漂在北京3 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《安家》:北京顶级写字楼,谁在争顶?

焦点上海房地产网 sh.focus.cn 2005年11月02日14:59 安家 傅硕
  前一段时间,在本刊内部的业务学习会上,一资深业界专家认为,写字楼话题不要提顶级二字。因为何谓顶级,标准实在太多,比如5A、6E等等。标准太多就失去了标准,哪一家都可以自圆其说,因此哪一家都不会买账。

谢谢这位业界朋友的提醒,但是我们认为,正是因为没有标准,正是因为大家对此没有统一认识,或者说,这是一件招人烦的事情,我们坚持要做,因为我们的一点点努力就是推动北京真正的顶级写字楼的标准出笼,在我们去寻找顶级写字楼的路上,我们正在一点一滴地推动北京写字楼产品的持续升级。

  我们相信,在我们共同的努力下,北京的顶级写字楼或者说北京顶级写字楼一定会出现。   

 

  从字面上讲,顶级写字楼是独一无二的,这才能称之为顶级,如果多了就不能称之为顶级,所以通常人们认为一个区域只能有一座建筑,且只有这样的一个建筑才能称得上顶级。

  第二要显示其尊贵,在各个方面必然要超常规,它不仅仅是办公的场所,更是身份和地位的象征。但是这种概念不宜泛化,不是所有的开发商都能开发顶级物业,有钱不一定能办到,有技术也不一定做把项目做成。因为顶级写字楼不是用钱堆出来的,也不是全世界品牌的堆放。所以对于开发商来说,只能是雄厚的开发实力,专业能力更强、更好、有经验的设计师、施工单位、装修单位来的参与才能成就。

  具体而言,一是其城市区位,黄金地段自然优先,若干个黄金区位的交通核心区域才能成就顶级写字楼;二是其建筑规模的内涵深化;三是建筑艺术,所谓的建筑艺术显然要经得起时间的考验,历经风雨而彰显其内涵;四是其硬件设施,包括建材、装修、电梯、空调、弱电、以及餐厅娱乐等各项配套等等;五是软件服务,这主要表现在建筑管理及客户服务的方方面面。五大要素,完整构成了顶级写字楼的唯物史观。

  

  第一要素:商圈的复合效应

  房地产开发有三大要素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段,而且是投资和购买顶级写字楼的第一要素。那么具体到北京而言,顶级写字楼的最佳位置在哪里呢?

  如果从大范围来看,黄金区位可分为五大区域,从内到外按顺时针方向来看,考察的入围项目和区域分别如下:

  一是内皇城区,代表项目东方广场,其次是金融街一线诸楼;二是中关村地区,代表项目如中关村大厦和未建成的中关村西区诸楼;三是亚运村地区,代表项目如远大中心名人广场;四是东北三环燕莎商圈,代表项目是南银大厦及各大酒店配套写字楼;五是国贸所在的CBD地区,代表项目是国贸中心京广中心等。

  我们注意到,在此五大区域中心位置的写字楼租金和售价都相当高,而离各自中心区越远,价值开始走低。而没有区域优势的写字楼,即便看起来不错,但市场价值也会被大打折扣,京城大厦等即是典型代表。

  但是现在看来,单单盯住这一点显然已经落后了,北京的黄金区位何其多,但抢购的人也更多。如果从发展的眼光看,现在看好的地段未必就是以后的热地。

  10年前,国贸中心如果建在了房山,无论其产品的设计多么超前,也不会有今天的得意。这就是地段的前瞻性,也是地段的价值所在。但是我们细分一下,所谓的黄金区位无一不是商圈集中地,换句话说,商圈效应成就了无数的黄金区位。

  所以谁又能保证,十年后北京就不会出现比CBD更为黄金或更有投资价值的区域?换句话说,未来的地标建筑的位置将会出现哪在哪里?

  第二要素:规模的内涵化

  我们可能过于注重对规模的量化理解了,但实际上,国贸中心之所以有不倒之势,除了写字楼品质高以外,中国大饭店、国贸展览中心、国贸公寓、国贸购物中心等无一不是在市场上具有领先优势。连房展会这个很具地域情结的展会都在国贸最火。当然,这也与其特殊和便捷的公路、地铁等交通相关。所以说,建筑体量大小是次要的,规模的伸展力及拓展性才是最主要的。

  一方面,不仅是其写字楼建筑本身的规模大,而且必须有强大的综合配套,经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面,还要视其交通条件而论,四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。也就是说,顶级写字楼的各种配套无论在规模的档次上都不会低于目前的国贸中心。

  第三要素:地标建筑文化一百年不变

  通常的建筑文化,对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史,至少也是半岛、香格里拉这样的品牌文化。但是对于顶级写字楼而言,新的地标会不断出现,但是旧的地标一定不会贬值。因为作为曾经的坐标性建筑,一定会发生一些事件,所以它不仅仅是一个建筑,而是收藏品。顶级写字楼张扬的是建筑与其主人的个性,买顶级写字楼是在收藏文化,收藏艺术,买旧的坐标性建筑是在收藏历史。所以从这个层面上讲,坐标性的建筑的抗跌性是最好的,香港和台湾在地产市场不景气的情况下,唯有顶级写字楼一路看好,因为选择这类建筑的公司是抗跌的。

  第四要素:硬件设施拒绝改良

  地标建筑面不仅仅追求硬件,更多的是科技与创新。换句话说,这类建筑只能革命,不能改良。所以,在硬件配套上,其所用建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统,以及电梯、智能等,都较一般的建筑更先进。所以说,并不是每个地方都能够建筑地标,这种档次的产品可以说是“没有竞争,只有需求”,产品个性化非常明显。

  但就地标项目的本质而言,硬件设施的最大追求应该是创新,又主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。

  第五要素:软件服务要专业更要专属

  相对于平常的商字楼标准,顶级写字楼的服务有了明显的变化,一方面体现在高效的物业管理上,另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。也许,将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。但服务精神是同样重要的。

  在这方面,如国贸中心这样大型写字楼做得足够五星级标准。其拥有最大功能的服务设施和最为奢华的服务空间是其它写字楼所不及的。但如果要论服务精神,则未必是最一流的。从目前北京写字楼的现状来看,国贸中心这样的大店在服务精神显然开始落后于一些新兴写字楼项目。比如,一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休,而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票上下功夫。

  通过以上顶级写字楼唯物史观的分析,我们可以从容地对入围2005北京地产风云榜顶级写字楼的项目进行考评。

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