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解密大龙天价拿地幕后神秘推手  

2009-11-30 09:37:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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解密大龙天价拿地幕后神秘推手

 

   11月20日上午11时,北京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿元拍得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地,成为楼面价、起拍价、地价款三冠王。

   被地块被业内称为是禁墅令以后最像别墅的一块低密度用地,也是继龙湖艳澜山之后第二块通过招拍挂拿到的类别墅用地。诸多知名企业如保利、龙湖败下阵来,名不见经传的顺义区大龙地产胜出。

   资深评论人王浩评价大龙地产天价拿地现象指出:小马拉大车,一个是被大车拉住了,走不动了,需要好几个马帮着它一起拉。还有一种可能,这个马可能是汗血宝马,真的是一个项目决定了它的死活,也许会迸发出谁也想象不到的东西,也许它就名扬天下。

   但是,对于1个净现金没有过亿的小上市公司,如何拉动地价达到50亿的项目?在小马的背后,是否还有大马?而大马又为何力挺小马?诸多疑团,引发媒体关注。

 

50.5亿从何而来

   大龙拿地是典型的“小马拉大车”。

   大龙2008年报显示:总资产31.75个亿人民币,净资产是12.29亿人民币,期末现金和现金等价物8085万人民币。

   大龙2009年三季度显示:总资产29.41亿人民币,净资产14.37亿人民币,期末现金和现金等价物,9934万人民币。

   也就是说,大龙地产到2009年9月底可以动用的现金包括变现资产最多只有9934万人民币流动资金,退一步讲,如何动用9934万人民币支付地价款50.5亿?况且50.5亿对于任何一家上市公司,都会很大程度上影响上市公司现金流,甚至舍弃部分项目通过资金输入来补血。

   那么,50.5亿需要多长时间来支付?也是计入地价成本的一个重要指标。

   根据《京国土市〔2005〕302号关于印发北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知》第三十一条规定:拍卖成交后,竞得人应在《拍卖成交确认书》确定的时间,与拍卖人签订《国有土地使用权出让合同》和其他有关合同。因特殊原因不能按时签订合同,经拍卖人同意可以另行约定签订时间,但最长不得超过十五日。

大龙成功拿下“顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地”是在11月20日,根据规定,最迟《国有土地使用权出让合同》签订日期是在12月5日。也就是说,12月5日前,大龙地产要支付地价款10.1亿。

   从大龙地产2009年三季报显示,该公司目前可以动用的现金不超过1亿人民币,即便卖掉所有净资产14个亿,也只能够22号地的首付款。所以,12月5日前,9亿多现金又将从何而来?

   根据相关规定,地价款的80%最迟不得迟于180内交清。即2010年5月20日前,大龙地产将交清40.4亿人民币。大龙地产地价首付款尚且勉为其难,余下的80%地价款更是难上加强。

   因此,大龙地产面临着“地王价款是否如期到位?”“地王价款是否存在减免或变相返还?”“无力缴纳价款而违规取得土地证书”的媒体质疑。

   在北京房地产市场,开发商采用分期或延期支付土地出让金或只缴了部分出让金的办法,通过地块分割取得了土地使用权证,然后再用土地使用权证申请土地抵押贷款,进行滚动开发。但事实,国土部已经叫停了分期发放土地使用证书的做法,所以开发商分期滚动开发缓解交纳款压力的变法已经实不通,否则就是违法。

   所以,大龙22号地价款究竟从何而来,如何支付?(待续)

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