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擎峰被传要做第二个SOHO现代城  

2009-12-14 09:23:00|  分类: 媒体访谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   一则未经求证的小道消息悄悄在北京豪宅圈流传:华贸中心南面的擎峰要做第二个SOHO现代城。

   小道消息称,擎峰将先卖商业,后卖住宅,其中商业分割成小户型散卖。随之而来的市场疑问则是:如果擎峰散卖产权式商铺,公寓部分原有的高端定位是否要重新调整?

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   因为擎峰几经周折,包括销售公司更换,擎峰何去何从一直吸引着市场的眼球。而擎峰对外更是低调宣传,控股方奥园地产李敏11月做客新浪乐居宣称,擎峰一直做内功,不便发表观点。所以,媒体的推测和业内的分析从来没有断过。 

   这则小道之所以引起媒体高度关注,一则是因为擎峰原有的规划定位高端,市场期望值很高;二则CBD东扩,擎峰成为稀缺的居住型高端物业,而该项目一直是麻烦事缠身,从来不缺少故事。

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   资料显示:擎峰由1栋高档公寓和1栋酒店式公寓组成,公寓为40层,户行面积标准层260平方米—470平方米,楼王层640平方米—1800平方米,273套,高档精装修。

   从规划上看,大望路地铁东南西北都有地铁出口,包括华贸中心也有地铁出口,但唯独擎峰没保留地铁通道,似乎是拒绝地铁一族,可以想象擎峰原有的规划设计定位之高端。当然,保留地铁出口就一定意味着擎峰品质降低则有待时间观察。

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   CBD住宅和写字楼价格倒挂,住宅价格远远高于写字楼,而且销售火爆,一房难求。比如位于西大望路的万科蓝山,作为CBD辐射区少有的纯住宅,开盘即遭疯抢,价格轻松过了3万/平方米,而擎峰一路之隔的华贸中心二手房价也过了4万/平米。这也暴露出CBD原有规划弊端。从销售的角度讲,住宅物业肯定要好卖过写字楼,但不一定能卖过SOHO。问题是SOHO很难卖上价钱。从今年的豪宅市场销售表现看,CBD稀缺的大户型产品肯定是市场的宠儿,将有可能创造市场的奇迹。CBD2008年的价格奇迹是银泰中心的柏悦府创造的,成交均价破7万/平方米,而御金台、禧瑞都紧跟其后,毫不示弱。

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   这则消息能够流传的另一个原因则是奥园地产做的顶级公寓项目很少,似乎没有高端盘的操作经验,但是擎峰的负责人李敏则是早年出身广州星河湾,而营销总监杨建新也是来自星河湾,都有过豪宅的操作经验,从这个角度讲,擎峰又有做高端的人材积累。

   搭上2008年上市末班车的奥园地产似乎给市场一个土财主的印象。上市拿了钱,但是开发上市的项目没有增长,这也不难理解为什么奥园地产2009年高调拿地、收购项目。但是年终回过头来看,真正收购成功项目少之又少。从财务角度看,奥园地产不差钱,也没有必要更改原有规划,把擎峰变SOHO,以求快速回款的必要。

   这则小道消息流传的背后,可能更多的是,在产品基本成形的情况下,如何二次定位及软环境打造上的争议和顾虑,特别是价格定位上的市场担心。不论是什么结果,明年上半年,擎峰铁定面市,种种迷雾终将散去。在西是SOHO现代城,北是华贸中心的格局下,擎峰终将会选择一个市场参照物,或是更西边的银泰中心。(文/傅硕)

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