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70/90政策下的豪宅路线图  

2009-12-24 09:57:00|  分类: 媒体访谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   70/90政策(政策要求,其中90平米以下住宅面积所占的比重达到住宅开发面积的70%以上)出台之初,很多做高端项目的开发商悲观至极:小户型怎么做豪宅?小户型社区怎么做豪宅?小户型当道,即便是大户型也很难卖上高价钱!悲观有理在于:在以面积称王的时代,大面积即意味着总款高,意味着建安本降低,意味着产出比更高。正如毛主席所说,人有多大胆,地有多大产。市场的发展从不以想当然为结果,2009年豪宅当道,出现了城区住宅豪宅化,普通住宅郊区化的趋势。

   如何应对70/90政策,豪宅开发商普通的做法有两种:两头拉和中间挤。两头拉即是低端做足容积率,高端做出品质感。打个比方,一头做高层,一头做低密度,整个社区看来感觉还是以低密度为主,因为高层出面积,占地面积小,使得低密度用地面积增大。而两头挤的做法则很有技术难度,这方面的代表则有西山华府和远洋万和城等。

   本文从规划角度详细讲述远洋万和城如何中间挤,或者说合理合法地“偷”容积率。

   远洋万和城的用地指标如下:A、B住宅地块共6.76;建筑面积:A、B住宅地块共241597平米,容积率2.6,绿化率30.15%。

   该项目用地有三大不利:限高:A、B地块不超过60平米;容积率:A、B地块为2.63;南侧北四环东路存在较大的城市交通噪音污染。 

   按照上述的两种办法,第一种是两头挤。在追求差异化的理念下,在A、B地块可以采用70%90平米的小户型+30%大户型叠拼住宅的方案设计,在2.63的高容积率下,完成了高、多、低层结合的高品质社区规划。

   AB区内的住宅建设高度,可以从3、4层到18层不等,高层在周边形成围墙,将四环和周边的喧器挡在区域之外,小区内部留有低密度用地,在A地块采用低层的叠拼住宅,做些大面积的豪宅。

   但事实上,远洋万科城采用了中间挤的办法。70%90平米的小户型+30%平层大户的户型形态,弱化中小户型之间、大户型之间、中小户型与大户型之间、地块之间的差异化,体现了远洋国企的特点。

70/90政策下的豪宅路线图 - 傅硕 - 傅硕 的博客
远洋万和城规划效果图

 

   该项目借鉴南方楼盘底层架空、抬高的做法,将小区整体抬高。但随之而来又出现新问题。在南方由于气候潮湿,政府鼓励把住宅区架空抬起,因此在政策规范中抬起架空部分不计建设面积。

   但是在北方,按照规范规定,这部分面积应计入容积率,楼盘底层架空抬高有诸多好处,但损失面积却是万万不能的。因此,既要抬高架空又能回避容积率摆在远洋面前。远洋地产是怎么玩的呢?他们将车库抬起,结合一定覆土高度,并在住宅楼下设计设备夹层,一举两得,其它的开发商同仁可以借鉴一下。

   要知道抬高架空对提升远洋万和城的价值意义之所在:为拉升景观品质打下了基础,而且为了保证有限的景观用地,地面上一辆停车位不保留,全部入地下车库。

  利用这个抬高架空的平台,可以做的景观有很多种,比如做贯穿东西的一条中央水景景观轴和南北向的绿轴,形成小区内大庭院景观通廊,外围布置高层,沿中央景观布置8——12层的较高品质住宅。通过建筑围合成三大庭院。


景观效果图

 

   但远洋放弃了这种很奢的做法,把水系做小,做的更立体,到处听到水声,只见细流。这种做法更务实,后期养护成本更低,也更能做到人与景观互动,更能吸引人。

   但最核心的问题是楼座怎么摆,楼体长什么样?而且要有豪宅风范,要能更吸引客户。远洋地产拿来主义,采用港式点式高层的做法。

   看来香港人更懂70/90政策之道。在高容积率下,点式布置更能解决面积压力。比如点式高层的布局使小区获得大片绿化,实土绿化、覆土绿化结合车库、小区入口、住宅入口、架空空间进行整体设计,形成各具特色的台地景观。散点布局使各住宅楼能获得更好的日照、通风、景观条件,从而在2.6的容积率的情况下,做到空间蔬朗不压抑。

   远洋万和城A、B地块以18层短板式、塔式住宅为主要类型,大空间大围合,同时把香港豪宅常见的手法拿来,比如一梯两户,专梯入户、主仆分流,270景观,具有别墅式生活流线的特色大户型设计等。A地块户型以200平米以下大户型为主。

   出于60米限高的考虑,远洋从成本控制出发,将层数统一控制在18层以下,采用3.1米层高,层间高度达到55.8米,加上高于市政路2米的台地景观,再加上住宅楼入口的室内外高差0.9米高,再加上女儿墙高度定为0.9米,住宅总高度为55.8+2+0.9+0.9=59.6米,基本上用足60米的限高。从这个角度讲,远洋万和城是规划妥协的产物,是要高容积率和限高的产物。

   远洋万和城最大的特点是把景观用地用足用做的漂亮,所有的业主都能享受到景观绿地。比如纵轴以水体景观为主线,充分利用平台高差,创造立体的落水景观。为了让业主亲近水系,在水体两边布置亲水广场和平台,形成良好的空间环境。而B地块中部住宅楼首层架空,使得绿化可以从景观廊道向南北两向延伸。为业主提供一个通透的景观感受。

   远洋万和城因为70/90政策的限制,留有很多不足,但是创新的“中间挤”思路很值得开发商同仁参考。(文/傅硕)

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