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傅硕 的博客

 
 
 

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北京最贵豪宅——钓鱼台七号院揭秘(规划篇)  

2009-12-08 21:50:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   北京最贵豪宅钓鱼台七号院 贵在位置,项目位于玉渊潭北侧。该地块呈长方形,根据海淀区政府2005年第26号文件中描述的拆迁范围可以看到地块的的四界:东至玉渊潭路西红线,南至玉渊潭公园,西至钓鱼台医院,北至海军总医院南围墙。

 


图为钓鱼台七号院项目规划图

 

  根据地段和地块特征,设计师需要考虑以下几个问题:

  一、三环内,限高45米;

  二、考虑北界有海军总医院宿舍楼,楼间距需要留足,还有一条市政路;

  三、南面利用玉渊潭公园景观,把水景价值最大化;

  四、做足容积率,同时利润最大化;

  要解决上述问题,需要对客群进行定位。即该产品肯定是要做豪宅。做哪一类的豪宅?是强调居家自住、还是强调会客功能,或是其它?

  从现有的产品布局看,开发商更看重第一种方式。我们不难从户型面积上分析,主力户型为三居和四居,主力户型面积约为350、410、470平米左右。开发商在户型面积上比较保守,没有把户型做大,而是做小,更强调居家实用。

 


图为钓鱼台七号院项目户型图A3户型

 

  这一点在户型的空间处理上可以看得更明显。每个户型的所有主要功能房间均能采光,沿房间四墙摆开。这样处理,明显是考虑到居家感受舒适度提高,但是弱化了客厅的待客功能。比如入户后要通过狭长的走廊才能到达客厅,没有仪式感。这一点在后期的样板间装修上如果不能改进,客厅的功能效果会降低。

  而所有房间均通过走廊方能入室,弱化了客厅、餐厅和家庭室的联动,但同时也很好的保护了隐私。

  因为户型设计上舒适度较好,公共区间层次感不足,所以,估计钓鱼台7号院将通过精装修来弥补这部分的不足,而精修对钓鱼台7号院的价值提升将起到和户型设计同样的重要程度。我们从该项目提供的地面大堂和地下大堂的精装彩图上可以看的更清楚。

  在户型分布上,楼层地面13层,地下两层。除了西面4号楼有270度观景窗,能看到樱花园外,景观效果更主要体现在层楼的区别上。5层以上可以更好看到玉渊潭水景,故5层以上,每层每平米加价3000元,以400平米算,6层和5层同样的户型,总房价差价约在百万以上。对于一、二层,则采取了赠送2层地下室的促销策略。对低层的销售,开发商显示了保守的一面。一湖之隔的缘溪堂则把顶层设计为复式,即要把景观价值最大化,利润最大化。把复式放在一、二层,不知钓鱼台七号院为何。而把空调机位部分放在楼顶,不全部放在地下,却占用有限的高度,这也是比较奇怪。

  为了用足容积率,销售利润最大化,钓鱼台七号院将会所建在了东部1#地下。但在1#东侧,同时修建了四合院别墅和三联排别墅,其中四合院别墅由三栋别墅连廊而成一体,面积约3200平方米,总货值约4亿。而联排别墅没有定价。四合院别墅东面是部队军官楼,估计是为了方便军官楼的采光而放弃修建高层,进而修建更低的别墅。

  该项目目前已基本封顶,按照常规推测,精装后明年下半年即可入住,但合同约定,2011年入住。为何?

 


图为钓鱼台七号院项目实景图

 

  笔者推测,钓鱼台七号院南面有沿河的大片民房,将来将修建市政公园,如此,低楼层的景观效果也将得到保护。但是拆迁是个老大难,该项目现在建设用地拆迁用了1年多的时间,估计沿河民房拆迁难度不小,所以也就回答了为什么2011年入住的延后时间问题。

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