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地价到底扮演什么角色  

2009-06-20 18:32:00|  分类: 媒体访谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地价到底扮演什么角色

文/傅硕

 

    最近有个新名词,同时点地价房价比。这个名词是国土部命名的。

    来自国土部系统的一份最新报告显示,近年来全国主要城市“同时点地价房价比”基本保持在20%~40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润,地价房价比还要降低。

    国土部的的报告结论是,地价没有助推房价上涨。

    按官方的说法,同时点地价房价比,是指用当前市场上的楼面地价水平(非开发商刚拿地时的价格)与市场上销售的房价水平相比。简单来说,如果一个城市当前的新房售价为10000元/平方米,而楼面地价为4000元/平方米的话,同时点地价房价比即为40%。

    这是一道很简单的算术题,国土部的计算从表面上看没有错。

    我们来算一道算术题。以北京顺驰领海为例。

    2004年1月9日,大兴1号地以9.05亿元高价最终花落天津顺驰,这块地的楼面地价达2000元/平米,当时该区域的平均房价只有4000元/平米左右。

    根据官方统计标准,顺驰领海同时点地价房价比50%,不可谓不高!

    与该地块一路之隔的别墅项目华润翡翠城均价在每平方米5500-6000远左右,顺驰领海的产品形式为板式高层。4年后,顺驰领海现在的价格是8500元/平方米。

    还是让我们来看大兴一号地拍卖成功后的市场第一反应吧!当时业内人士指出,该项目的销售价格不能低于5000元/平米,而一路之隔的别墅项目华润翡翠城更是坐地涨价——别墅价格不可能低于高层价。而大兴好地块的项目在短短的1个月的时间里涨幅1000元/平方米左右。

    开发商衡量售价,是以最新成交的关联地块地价作为参考。顺驰拿到大兴黄村1号地,据说,救了很多大兴的开发商,原来怎么也卖不动的项目坐地涨价500块,客户还要抢。

    拍地的后果是抬升地价,更大的麻烦是引导房价新一轮的疯涨。

    一道很简单的算术题,居然被搞的这么复杂!

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