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傅硕 的博客

 
 
 

日志

 
 

再投四万亿(上)  

2009-09-30 00:12:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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再投四万亿(上)

——再谈房地产泡沫绯闻

 

前言:我怎么就惹你不高兴了!一些所谓业内网友指责我是伪业内,是房地产超级狗仔队队长,花边新闻大裁缝,房地产人民公敌!我从策划经理、销售经理、策划总监一路做到营销总监,谈业内,最好你站到一边去。不过,按贵网友要求,我也谈谈宏观,我也砖家一把,根据所谓业内的方法论,当一回害人精,炮制一篇万言书!清浊自辩!

 

   有个古老的故事,一个村中有一年轻漂亮的姑娘,许多人想占这个姑娘的“便宜”,被拒绝之后就说这个姑娘“不干净”,于是说的人越来越多,而又没有人敢于出来批判谎言,最后逼的姑娘不得不自杀了,结果制造谎言的人也没有好结果。这个姑娘死于流言。

   明明政府表态,控制流制性过剩,短期内不会出台经济刺激政策,但一个弱智的小道流言却在悄悄流传:政府再投4万亿保民生。用膝盖想想就知道再投4万亿可不可能,但某些人却不依不挠,坚持胡说八道。

   事实上,房地产的流言何其多,关于泡沫的流言又是不胜枚举,我把这些年关于房地产泡沫的流行编成正方、反方两组,看看流言是怎么个流法!

    先请反方上场!

 

房地产泡沫迷像揭底

   房地产泡沫说覆盖了中国大陆的媒体,似乎说到房地产不说泡沫就是背时的了。时下流传的房地产泡沫说,往往从不同人嘴里出来的是不同的概念。对“泡沫”这一经济现象的经典解释,出自《辞海》:“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,金融证券、价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象”。据此,所谓房地产抱沫,也就是房地产价格持续飞涨,地产了实在价值的一种态势。我们理解,这种实在价值,不应该是理论上的社会必要劳动时间,大幅度超过的趋势,而应该是当前这个阶段上房地产所能够带来的市场收益。

   香港是解说房地产泡沫现成的例子。当初的香港,房地产价格持续飞涨,也不应该是一个长期靠一种虚无缥缈的预期,就一个劲地置屋投资,纷纷挤人百万富翁的行列。甚至月租金收人低于月供,人们只场的需求大幅度下降,房租收人大幅度背离月供,结果,由干经济不景气,房屋租赁市月供成了一个极大的负担。许多港人持币观望,现在房地产大幅度缩水。原来的千万富翁降尊到百万富翁,早先的百万富翁现在却资不抵债,港人正在遭受房地产泡沫的苦痛。中国大陆时下的喧闹,却找不到像香港那样的情势。经过仔细分析和输理,我们发现地产泡沫说,更多的却是没有真实感觉的以讹传讹。

   不能轻视这些讹传。毕竟,房地产饱沫说是纠合了许多盲目的、嫉妒的、正义的、逻辑的、理论的、怨愤的、恶毒的、无聊的、恶作剧的等等普罗大众的情感,已经形成一种公众舆论。舆论杀人。大千世界,无奇不有。可以随便找出1000条理由,来说明一项没来由的事情。我们从近来媒体上阐述地产泡沫的十个方面,看看荒谬在什么地方。

 

泡沫置疑一:房地产发展快就是泡沫?

   说房地产泡沫,中国大陆也有着很伤痛的记忆。80年代末、90年代初,海口与北海,凭空来了个房地产市场的大发展,暴炒楼花,一种虚假的房地产走势,是投机者折腾出来的。他们巧做安排,精心设托,投资专门炒作,没有见有什么制造业,也没有见有什么吸引人流的服务业,只见一些炒家在忙活,猖撅的投机,没有办法不产生泡沫。结果后来把整个城市的发展给拖累了,最后不得不炸楼来清除垃圾。而上海、北京、广州、杭州、深圳等中国的大部分城市,蓬勃的产业兴旺带动的房地产发展,是从属性的,而非主导性的,这就从根本上奠定了健康发展的可能性。

   面对着经济全球化的冲击,中国人的智慧还没有找到比城市集约化更好的发展方式。故此,从总体上看,中国目前正处于加速城市化的过程中各种规模的城市都面临着巨大的移民浪潮。此外,我们先前的城市用地中,工业用地占到很高的比例、老城市一般在40%以上,美国最工业化的城市芝加哥,工业用地只占不到l%。我们的道路用地和公共配套设施极为缺乏,只在10%左右徘徊,而美国同样的比例一般在50%左右。我们十几年前的城市总体规划、大多没有考虑迅速增加着的汽车。因此,我们的城市化是在城市基础设施严重欠帐的基础上开始加速的。按着事物本身的强制法则,房地产开发往往成为城市实现功能更新的排头兵。因此,近期内有个快速的发展,也属正常。

 

泡沫置疑二:住宅投资量增长过速就产生泡沫?

   住宅投资量的增长速度超过社会投资量的增速,也被用来说明房地产泡沫的滋生。

   住宅投资量的增长过速与否,由住宅的需求量去调节,脱离开需求量去拿投资量说事,什么也说不明白。就是把投资量与需求量放在一起说,投资量超过了需求量,也不见得是抱沫,而不过是出现了市场结构变动的正常状态。没有听说有哪一个行业因为出现供过于求的局面,就是泡沫了。最明显的例子是彩电、冰箱、洗衣机、录像机、音响等家用电器,前些年供过干求的局面,结果价格下降,质量提高,给消费者带来了巨大的利益。目前还没有看到住宅投资有整体过量的迹象。投资增长快本身不是威胁,真正的威胁来自房地产资金链的先天性不足和脆弱。这个回头再说。

 

泡沫置疑三:房地产规模大就是泡沫?

   有些媒体拿房地产的规模说事:房地产业对国民经济的贡献明显偏大,因此中国房地产饱沫是相当严重的,云云。

   并没有指标表明一个国家的总投资量与一个行业的投资量比有什么样的稳定关系是正常的,超过这个正常的关系就要产生泡沫。同样,一个国家的产业相对规模,也不能说明一个国家的经济是不是处于正常状态。每个国家,发展阶段不同,自然资源的分布不一样、所面临的环境和机遇也不相同。正是这样的不同,不同经济体产生了相互交流的趋势。中国与美国的情况尤其差异较大。中国目前正处于大发展时期,前期在城市基础设施上的欠账又比较多,房地产增量对GDP增量的贡献一时偏大,本是非常正常的事。

   而且,规模与泡沫,是两个不同方向的矢量,泡沫是一种收益虚假膨胀态势,规模过大是一种实物供过于求的表征。两者纯然表证不同的事物和态势,一个的存在无论怎样也说明不了另一个的存在。

 

泡沫置疑四:空置率过大就产生泡沫?

  这是时下谈及房地产抱沫所用最多的论据。据统计,国内商品房空置一年以上的超过50%,占压资金超过2500亿元,居中国各行业不良资产之首。我国商品房的空置率已高于国际公认的15%的空置率警戒线。

   空置率是能够表证出一定时点上房屋供过于求的状态,达到这种状态,有可能伴随着房价和租金的大幅度下滑。值得注意的是,各地反映出一个共同特点,空置率不是一个总体概念,而是一个结构概念,相当干在中国彩电普遍流行的时期,一个公司还大量拥有黑白电视机。供过于求的只不过是黑白电视而已。而当黑白电视没有销毁,照样计算在每年的电视机库存量中的话,就会产生把某种产品过剩而当成行业过剩的现象。一些不适销对路的房产,早就错过了行情,还不主动退出舞台。就目前占我国空置房屋一年以上的商品房来看,绝大部分是不对市场路数的。就在大量商品房空置的同时,每个城市都有许多楼盘,还在图纸阶段就被抢购一空。

   最为牵强的,是拿快速扩展中的中国城市的房屋空置率与发达国家10年、20年城市面貌不会发生改观的格局去对比,硬是说,中国的房屋空置率高,就如何如何的不正常。君不见,那个参照物根本就没有什么可比性口在中国快速城市集约化的过程中,潜在住户所有的增长速度,往往是不断超出人们预料的。大型中心城市更是如此。许多房地产公司,并不是从即期市场上赚得利润,而是从房地产的增值上获得好处。空置率本身不说明任何抱沫问题。如果在高空置率的同时还有着超常的收益空间,那就可能是投机炒作制造出泡沫来了。

 

泡沫置疑五:结构性矛盾就是泡沫?

    高档住宅价格高涨,供给充裕,中低档住宅供不应求。这种结构性矛盾,也会被用来说明泡沫滋生的机理中国的住房商品化政策,已经落到了实处。最后的买家,不是有着软预算约束的单位或政府,而是居住者和投资者。目前有些城市出现了中低档住宅供不应求的局面。随着时间的推移,供不应求必然带来中低档住宅的利润空间扩大,从而刺激供应增多;高档房屋有利可图,表示还没有出现供过干求的局面。没有l哪一个产品市场不是以结构性矛盾来开辟道路的。市场的发展,正是在不断地有供求矛盾、不断产生结构性矛盾,不断克服结构性矛盾的过程中得到发展。当高档房屋出现供过于求时,价格就会强行执行市场铁律。那些不习惯干看到城市建设以结构性矛盾的产生和调整来开辟道路的人们,或许是在计划体制下豢养出来的一种思维误区。确实,结构性矛盾是任何事物发展都避不开的形式。

 

泡沫置疑六:投资者撤离的威胁?

    有一种观点认为,上半年上海出售的高档楼盘的购买者中,境外人士和外省市人士合计占53.6%,超过了购买高档楼盘者的半数。“在这些境外、外省市购买者中,多以投资为目的,一旦撤离将严重冲击楼市。”

   按着这种逻辑,买房就等同干要居住消费,如果买房与居住消费之间发生脱节,就会有投机的巨大风险。看看北京、上海、深圳、广州、杭州这些房地产发展非常快的城市,都是有一个新兴的投资者阶层正在形成。他们买房不是为了投机,也不是为了居住,而是为了投资租赁市场。他们对房屋的租赁收益有着具体的把握,对投资的利弊得失早已了然干胸。住房是门槛高而且流动性差的投资品,不到跳楼的份上,他们怎么会随便撤除。而且,即便投资者易手,也不是世界末日。

  这个庞大的阶层的崛起,解决了“有钱的不需要,需要的没有钱”这一突出矛盾,无疑正是解决我国快速城市化过程中城市居民住房问题的重要途径。如果有这样大批的投资者进人一个城市的房地产市场那么这个城市的房地产就踏上了健康的轨道。

 

泡沫置疑七:人均购房支出大于收入就是泡沫?

  国际上有个房屋价格与家庭年收人的比例,一般在4一6,而我国的一些统计却在10以上(最近的统计数字是6以上)。高房价收人比、说明房价相对于收人过高,同时也就表明房地产的利润空间过大。这个倍数,时下多用来说明中国房地产泡沫化的程度。这个倍数的解释和比较,有些情况需要考虑。首先,时下国内个人收入的统计,有多少真实成分呢?多种收入来源,多重经济格局,多种就业形式,共同的指向就是逃税。哪里有什么准确的统计。其次,先前国人没有这样的支出,短期内有个大幅度增长是正常的。人均购房支出有个大幅度的增长,有个大于即期收人的时期,这不能说明房地产就泡沫化了。买房支出大于即期收人,只不过是实物分配货币化过程中的正常现象。

 

泡沫置疑八:个人收入差距扩大就产生泡沫?

   “收人差距扩大,高收人人士拉高房价,房价持续走高,造成房地产泡沫,同时必然引发中低收入阶层买不起房的问题;如果这一经济问题解决不好,就可能出现一定的社会问题”这种分析似是而非。

    高收人阶层,是我国城市居民中很小的一部分。可以按着10%一20%的比例界定这个族群。他们是现实中居住消费的一部分。房价的高低,是由绝大多数居住消费的人群决定的。如果绝大部分人租不起房,买不起房,住宅没有居住者,就只能有降价一种命运。而现在住宅价格的一种普遍稳中有升的趋势,不是这一部分人能够左右的实际上,高收人的买房者,不是乐善好施者,也不是不在意开支的人。有时,越是钱多的人,越知道钱来得不易,越是倍加小己。他们对房屋的购买,更多的是一种投资。作为精明的投资者,他们首先考虑到的是回报问题。如果一定的价位买下房子能够出租出去,并且有高于一般金融资产(例如储蓄、债券、保险等)的回报,他们才能掏钱购买。他们对自己金钱的关心程度,要远远大于其他不相干的人。

 

泡沫置疑九:以租养贷划不来就是泡沫断裂?

   据说,先前投资出租房屋赢利丰厚,现在租金小于或等于分期付款额(月供),市场就会发生泡沫破裂了。房地产市场有两个相互连接的部分:租赁市场与销售市场。租赁与销售之间,有着一定的比例关系。如果租赁市场的利润比较丰厚,月租金收人大于月供支出,就会有更多的人和资金来占有物业进行出租或是自用;占有物业的人多了起来,房租会降到月供之下,会使租赁市场无利可图,就会有更多的人和资金退出占有物业而选择租赁房屋;当着占有物业的人和资金少了,租赁市场上又会出现供不应求的局面,租赁市场的利润又会丰厚起来,又会吸弓}更多的人和资金来.占有物业,新一轮的循环又重新启动了。市场就是这样不停地运转,租赁市场与销售市场就是这样不停地转换。我们没有理由把市场变得对租赁市场有利了,就说是泡沫产生,同样也不能把向销售市场有利的变化,说成是抱沫破裂。

 

泡沫置疑十:房地产产生的富豪多就是房地产泡沫?

  《福布斯》杂志公布的中国内地首富排行榜,多位首富是以房地产作为公司主业或是部分涉足房地产。产生的首富多,正是中国房地产利润过高的证明。

   在目前所有关于房地产泡沫的论证中,这一论证是最具说服力的。因为,泡沫与否,确实与一个行业利润率的持续普遍偏高有关。

   然而,现实中,房地产作为中国富豪的集聚地也是不争的事实。为什么产生这种矛盾的现象?原因来自某些房地产公司暴利发生的特殊机理。目前我国房地产市场上并不就是开发商和买房者之间的博弈。目前开发商真正赚到的大钱,是在与政府和村镇这个土地供应者那里获取利益,特别是赚得土地增值带来的利益。开发商一般是提前拿到待开发的土地,缓交地价,等待几年土地增值了,再行开发。这样他们就占有了很大一块整个城市发展带来的增值利益。某些房地产公司的高利润,并不是来自市场价格的高擎,不是来自通常说的买家与卖家的博弈,而是更多的来自行政环节的疏松和弹性,来自土地增值的好处,来自税收环节的漏洞,来自开发资金的低廉和容易获得。非市场化的利润获得途径,却被从市场化的角度上去解释或说明,这是造成目前抱沫迷像的一个重要因素。

  中国房地产持续升温,有三股持续的动力发生作用:一是经济发展,二是经济发展在现阶段主要通过集约城市化的途径实现,三是城市功能的重新塑造。在可以预见的未来,这种动力不会消亡。而且,现在左右市场的,不是别的东西,而是有支付能力的需求。这种由有效需求拉动的趋势,比20世纪90年代初纯粹靠银行资金营造的虚假繁荣迷象,有着不同的根基和机理。

   市场机制变了,换了世界。而我们有些人的思维、视角和观念却还没有跟着转变。于是,对同一个经济现象有了不同的解释。当然,从总体上看没有泡沫,并不等于没有问题。

   大海周而复始地涨潮落潮、不为人们对它的评论所动。房地产市场循着自己的规则运行,不为得意的、失意的、幸灾乐祸的、善良的、正统的、阴狠的等等主观愿望所左右。当然,是生命就要经历蹂跄。中国房地产同样问题成堆。比如,由银行资金维系的资金链的脆弱,房地产规划管理部门行政的弹性,税收的疏松,开发商的狂妄自大、新住宅运动所营造的愚民氛围等等成堆的问题,正说明生命力的旺盛,而绝对不是生命力枯竭的象征面对着浩瀚的大海,人们没有必要怀疑它的生命。

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