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傅硕 的博客

 
 
 

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7月东部豪宅热销真相调查  

2009-08-05 10:13:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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7月东部豪宅热销真相调查

 

   7月份,北京豪宅市场继续高歌猛进,且表现出前所未有的“生猛”!

   来自北京一家权威统计机构的资料显示:7月份北京房地产市场呈现价量齐升的走势。城区四环内高端项目,均价在25000元/平米以上的项目,价格上涨8.8%的同时,销量上涨95%,市场疯狂!CBD核心高端项目7月份也近乎疯狂,价格上涨9.3%,销量增加77.4%。

   其中,套均面积在200平米以下的高端公寓项目,7月份价格上涨5.5%的同时,销量增

加92.8%。

   套均总价在1000万以上,套均面积在250平米以上,均价上涨9.5%的同时,销量有129%的涨幅。

   到底是什么人买走了北京的豪宅,北京豪宅市场为何如此井喷?其井喷背后是疯狂还是理性?地产中国网记者进行了实地调查。

 

顶级豪宅卖给谁了?

   顶级豪宅比如御金台、禧瑞都都卖给谁了?

   建国5号销售负责人李波认为,北京核心区域的顶级客户销售对象仍然是财富金字塔的塔尖人士。职业经理人年薪500万以上也有这种购买能力,这部分客户比较看重时间和效率,而在核心区域置业的风险系数降到最低。

   据记者了解,北京顶级豪宅之一的贡院6号,有一位叫黄光裕的业主,买的面积不到300平米的,请了一位保姆,房子很少住,基本上就放着。5年前贡院6号起价4万,最高6万,黄光裕这部分财富老板消费高端豪宅,多是因为社会形象、社会交往所需,也有为追求形象和面子的理由。

   记者对CBD核心区域的豪宅客户进行了调查,结果显示,豪宅客户超越了居住需求,豪宅成他们生活的一种方式,一种圈子文化的聚集场所。这部分客户对品质的敏感度要高于价格。

 

3个买房人的故事

   在东二环某售楼处,记者了解到7月份3位买房人的故事。前两位都是国内客户,民营企业的老板。企业要在北京设立分部,和大多数国内企业的老板一样,首选东二环附近,那里紧临长安街,和国家各部委机关相临。这两位客户同一天来选房,当时就定下来了,每人买8套。

   相对于纯写字楼,中小型企业一直是更青睐商端公寓。以东二环为例,华润大厦的租金在20美金/平方/月,而高端公寓的价格则在15美金/平方/月。从租金上,高端公寓的租金比起纯写字楼要占有一定优势。从需求上,对于成长型企业,企业形象的要求并不是很高,他们更喜欢在室内大做公司形象LOGO墙。

   针对公寓不能用作商住的说法,全经联秘书长杨乐渝认为,公寓用作商住谈不上取消,会有限制,比如不能在门前挂水牌。注册上也没有取消只是控制。决定居住的性质取决于业主委员。但是相关政策要求商住限制一些行业,比如歌舞厅、危险品生产等之扰民、不安全因素。

   很多人都认为中小型公司需求的面积偏小,比如在200平方米以下。但是仅从7月份的销售表现看,200—800平米的大面积公寓市场需求同样强劲。

   第三位客户是一位华裔英国人。他曾经犹豫过,究竟在伦敦买还是在中国内地买?现在伦敦房价并不是很高,是个抄底的好机会。但是他不知道英国的经济什么时候能够回暖?最短需要多长时间?比如钱投资了以后,英国市场是3年?还是5年才复苏?

   而如果在中国投资,这个风险系数就会大大降低,基本上一年之后就开始增值了。

   据该售楼处销售王经理介绍,国内客户投资客购买的面积多在120平米以下,如果是办公,则根据需求而定。而海外客户偏重140平米以上的户型,即便是投资。比起投资回报率,海外客户更看重长线升值。顶级地段的稀缺资源具备不可替代性,所以具备不可抗拒的抵御市场风险能力。

    根据统计,现在港澳的客户比东南亚的客户明显比例上升。地产中国网豪宅主编傅硕分析认为,港澳的经济和内地联系越来越密切,受到金融危机相对较小,而东南亚国家的经济命脉一般掌握在欧美国家手中。这也是东部市场港奥人士购买增多的原因之一。

 

房价的高限到底在哪里?

    东部豪宅老总最关心的问题就是,到底上涨多少才是合适的?我现在到底卖便宜了多少?豪宅市场的房价天花板到底在哪里?

   禧瑞都总经理罗烨认为,“我预计5年以后豪宅市场存量房会逐渐缩小。起到调价作用的还是一个市场的供求关系,很多人看准了地区的核心价值,还有一些国际上同类型城市的比较,北京CBD的房价属于价格洼地,海外资金看好了它的长线升值潜力。另外,价格市场是随综合因素变化的,不是绝对有规律的。”

   记者8月4日走访了部分售楼处,以记者的身份选购楼房。在访谈中感觉到,银行最近一周的信贷政策比上半年明显偏紧。中原地产销售李文杰认为,高端客户最敏感的就是货币政策的调整。

   很多业内人士表示,对现在的房价看不懂。

   地产中国网豪宅主编傅硕认为,对价格都看不懂,就是对市场看不懂。原因在于最近政府对市场宏观调控随机性太强。

   他认为,下半年将会平稳上升,不会像剑鞘攀升。所以从7月中旬银行货币政策来看,对市场有影响,在调整期,要有一段时间,明年1-2月如果市场稍紧后又会释放一部分刚性需求,然后上升,就是这样平稳上升。具体一点,3环内上半年增幅在10%以上,下半年会有一个缓慢上升的同时有一个调整期。

  就今年的形势而言,禧瑞都罗烨总经理表示,政策上即使再严格也不会在今年体现的太明显,因为从今年的经济形势上看,相关产业链随着地产也有10%左右的增幅,要确保整个宏观经济的大局,就不能在这方面打压的太厉害,而是需要采取更加灵活务实的政策。

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