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金科(000656)之帕提欧:数字玄机  

2009-08-07 10:06:21|  分类: 媒体访谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金科(000656)之帕提欧:数字玄机

文/傅硕

   《ST东源(000656)新增股份吸收合并重庆市金科实业(集团)有限公司暨关联交易预案》公告显示:北京帕提欧庄园,该项目位于北京市小汤山片区,项目占地面积125.95亩,总开发面积174,880平方米,项目产品形态以普通住宅多层为主。

   北京市建委网站显示:该项目总建设规模约17.3万平方米,容积率1.74;而在新闻媒本上的数字显示为:建筑面积:13万平方米,占地面积:10万平方米,绿化率:40%以上,容积率:一期0.8。

   同一个项目,在三个出处,出现三组不同的数字,引起了记者的关注。在这系列数字的背后有什么样的隐情或是玄机?对于成功借壳上市的金科,又如何面对媒体(业界)的质疑,记者进行了实地采访调查。

 

拿地之痛?

   北京市建委网站资料显示:该项目占地面积99689平方米,总建设规模约17.3万平方米,共分3期开发建设。容积率1.74;从常识上,规划对低密度住宅的大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层低密度住宅容积率不大于1.2;亚别墅、类别墅容积率不大于0.7;别墅容积率不大于0.35。

   这块地到底做什么产品呢?作为进京抢戏拿到的第一个地块,金科面对这样的地块数据指标,相信一定是充满无奈。如果做花园洋房,金科倒是把握十足。据《北京青年报》报道:在重庆,金科被誉为"花园洋房之父"(重庆版),它是重庆第一个做花园洋房、第一个做原创中国洋房,被称为"花园洋房专家"(重庆版)。但是,发展迅速的金科,在北京的第一个产品做花园洋房,似乎有点掉价,花园洋房做的再好、再极致,充其量也只是中端产品。十五年后的今天,如果媒体再称金科是"花园洋房专家",似乎在骂人。金科不仅不满足做"花园洋房专家",也不甘心这个角色定位。它似乎更希望媒体或业内称它为"别墅专家"或是"豪宅专家"。

   但是容积率1.74,已限定了该地块产品属性。希望高调亮相必须以高端产品证明自己,在1.74的容积率面前,金科无奈而又不甘的同时,肯定不会"束手就范"。

   市场上的产品供应现状是,要么是原来积压的过时旧式别墅,要么就是过分追求低价的经济型别墅。京汤路两侧因历史原因,历来不是高档别墅项目的首选之地。

   在产品层面,产品设计表面上看似简单,其实是建立在几项复杂工程之上的,一要反复测算土地成本、容积率和总建筑面积和建筑成本(要抢占市场空白但也不能放弃开发回报,所以要低单价);二要绝对控制户型总面积和作到户型的均好性和超越价值(最好要实现低总价);三要反复衡量是否能够满足争取更大的楼间距、以及更多通光和采光、更长的日照时间;四要计划社区道路、园林面积、绿化指标等(高绿化率、更多私家花园但又不能放弃中心园林);五要追求方方面面的实用价值,如何处理免费车库、如何解决楼梯占用较大面积、如何解决浪费面积等问题,(实用绝不放弃舒适度和档次感);六要考虑这样产品会不会有市场阻力,消费者究竟如何认可,能否在三秒钟内理解并爱上她?(广泛深入的客户调查等);等等。

   在痛苦的思考之后,金科终于想出了一个折中的办法,硬是从原有规划中挤出一块地,决定来做联排别墅,就是我们今天看到的金科帕提欧。在帕提欧的《北京市前期物业服务合同》显示,帕提欧的物业类型为普通住宅(详见《金科帕提欧北京市前期物业服务合同》第一部分第一条),北京市房地产交易管理网显示,金科帕提欧一期建筑面积57816.28平方米。本期区域内绿化约11300平方米。公示没有显示占地面积。

   金科帕提欧在各大网站的宣传上,均标明这样的数字:建筑面积:13万平方米,占地面积:10万平方米,绿化率:40%以上,容积率:一期0.8。各组数据指标与政府公布的数字均有所出入,且出入大小不等,比如建筑面积出入很大,缩水4万平方米,占地面积只是微调,导出降低容积率为1.3的结论。如果一期按宣传材料所说的0.8计算,其占地面积可以推出是建筑面积为71170.35平方米,如果上述数字确定,一期绿化率则为15.8%。明显低于北京市绿化率不低于30%这个硬性指标,而且违规降低绿化指标一半。如果沿此思路推导,下面的项目用地容积率至少要做到2.0,规划中的花园洋房肯定要做成高板!

   事实上,金科帕提欧在7月初顺利拿到预售许可证。但是,在这一堆数字背后,又有什么样的隐情或故事,让人一头雾水之后,不知所云。难道这就是金科想要的效果?或者说是金科刻意在隐藏着什么?

记者拔通了帕提欧的销售电话,希望给到相关部门的联系方式,销售员以"媒体利用媒体资源来联系相关部门"后挂断电话。

   让我们通过规划图来了解金科帕提欧究竟。

金科(000656)之帕提欧:数字玄机 - 傅硕 - 傅硕 的博客 

金科(000656))之帕提欧:数字玄机

据了解,该地块招拍挂之初,面对如此高的容积率,很多企业退避三舍,急于抢戏的金科冲了上去,让我们重新梳理一下金科拿下帕提欧之后的规划思考路径:做普通住宅,金科绝对不做;全部做花园洋房,金科感觉掉价丢份;受困于容积率,折中的办法,就是硬挤出一部分面积做联排,抢戏也要像个样,至少是联排。那么,我们来一起看看帕提欧联排的规划表演吧!(待续)

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