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热销40亿,上海星河湾的三大极限  

2009-08-12 08:59:39|  分类: 媒体访谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热销40亿,上海星河湾的三大极限

文/傅硕

   上海滩出奇事,比如前天的上海星河湾热销40亿。凡事都有两面,本篇只讲积极的一面,定位极限、产品极限和价格极限。

   定位的极限。发展商做产品定位,通常有这样一个逻辑,即认为消费市场是一个金字塔,越往高处走,客户越少,所以,大多数发展商都不敢做金字塔高端的定位。

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定位极限

   从客群上说,高档社区的客户多是大户人家、中上阶层、涉外人群为主,演艺界、文化界、艺术界和传媒人士也热衷其中;但是再往上走,就进入了产品定位的极限。市场客群大幅度减少,定位开始模糊,在这种情况下,发展商不仅不知道如何打造产品,而且甚至不知道如何写文案做广告,更甚至找不到理想的广告载体。所以,多避而远之,轻易不敢涉足。

   所以,能超越这个客群极限,才是好房子。

   从产品上说,这类产品是差异化产品,比如TOWNHOSUE、联院住宅、别墅就是一例,还有核心地段的高档公寓社区;再进一步就是是景观社区,在产品创新达到一定极至后,就开始在湖景、水景、公园、体育场、高尔夫球和大型学院区等内外环境上下功夫,因其具备附加价值,不仅是物质上的财富阶层,更有了精神上的财富感;再往上走,就是顶品产品,我们称之为稀有社区,不仅是有产品创新的极值,还有景观上的极值,更重要的是,社区具备某种区位的、自然的、人文的、历史的甚至客群的稀有性,这些稀有性正是其被纳入豪宅范围的根本原因。

   通过上述分析,星河湾目前在定位上还只次顶级产品。

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产品极限

   产品的极限。同样的道理,产品价值也形成一个由低到高,由多到少的金字塔。

   第一层是高密度塔楼社区;第二层是低密度塔楼社区;第三层是小高层板楼社区,选来选去还是板楼好,但许多板楼并不真正拥有采光和日照的感觉,要么户型很不好用,要么为厚板;第四层是薄板楼社区,将进深控制在18米以内,实现15米甚至更短的进深,充分解决了户型的日照和阳光问题,但是过多的浪费了面积;第五层进化为低层低密度板楼社区,除解决好户型问题外,还有更多的绿化面积和更好的环境,让人心动;第六层便是低层带电梯的板楼,四、五层带电梯,无论舒适性和豪华感都具备了,成为升级产品的首选。

   在这个极限之上,就是真正的好房。同样,我们将在此极限上的好房分为三个级别。第一便是TOWNOUSE社区,在以上均好性之上,还有天有地,独门独院,完全不一样的生活天地和自由空间。第二就是独栋,第三则是不仅有别墅的价格,可能会较别墅居住感更安全、更亲邻、更具有现实生活,甚至更隐私。

   如果进行归类,星河湾的系列产品只能是第四类产品,加上园林等附加值,也只能是第五类产品。

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价格的极限

   好房子不仅有品质的问题,还要有超值。也就是二次溢价能力。如果没有超值,谁会心动。价格成为豪宅的标杆,但产品本身必须能自己超越价格标杆,进而成为价值。只是在当时的市场情况下,当建筑、产品、园林、配套和装修等都达到一定均好性,构成了当时的一定价格极限,但是没有突破价格极限罢了,因为足够的附加值还没有充分发挥价格优势。

   市场眼中的极品房的销售,已经不再是在卖房子了,而是在卖装修、卖家具、卖设计、卖景观、卖人文、卖文化或卖历史等其它附加值。而星河湾卖的唯独缺少地段历史。

   上海星河湾4万8,不便宜,但是也不是上海滩最贵。量走的很大。

   上述三点,星河湾的热卖是对房地产行业的讽刺,也是财贵阶层无房可买的无奈选择。

  (本人没有亲身感受星河湾的现场热卖,仅从媒体视角分析。)

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