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傅硕 的博客

 
 
 

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再投四万亿(下)  

2009-10-01 00:08:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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再投四万亿(下)

——再谈房地产泡沫绯闻

 

正方一:房地产业的繁荣能否持续

尽管房地产业对国内GDP的增长做出了很大贡献,但这是一个争议颇多的行业。舆论界关干“防止房地产泡沫”的声音一直不绝于耳。

房价偏高已经背离了人们的消费能力,开发商提供的产品与主流买家错位,导致大量的房屋空置,并批评了开发商在开发过程中避重就轻的概念炒作和照搬照抄欧美之风。

  2009年。中国房地产业不寻常的发展状况再次引起行业协会和专家的关注,纷纷发表观测和研究预警。随后,媒体公开发表了“国内局部地区已出现房地产市场过热苗头”的言论,提醒投资者注意风险.

  专家的观点似乎得到了事实的佐证。此后,有研究人员又进一步提出,中国房地产业局部泡沫化的趋势非常明显,并把已经出现的房地产泡沫的表现归纳为四个方面:

   一是地价泡沫

   在近年中,由于开发商进行的大规模“圈地”运动和土地市场的投机炒作,导致全国土地交易价格成倍上升,有些地方甚至出现了10倍以上的涨幅。虽然土地属稀缺性资源,但地价虚涨是不能持久的,在一定阶段必然会破灭。与此同时,拔高的地价酝酿了房产泡沫的诞生。

土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用,及其土地市场投机炒作,会出现虚涨,这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达4000万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的1100倍。1991年以后地价暴跌,泡沫破灭,至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的,在一定阶段便会破灭。

 

   二是房屋空置泡沫

在房地产市场供求关系中,商品房供给超过市场需求,超过部分的供给增长属于虚长,构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据,商品房空置率达10%以内时,这种经济泡沫是正常的。如果超越过多,引起严重的供给过剩,形成泡沫经济,导致房价猛跌,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭,失业率上升,经济混乱,社会动荡。

我国商品房空置面积空置率为19%,大大超过国际警戒线10%的水平,且由于房屋销售增长速度落后于房屋竣工面积增长速度,房屋空置率还会进一步扩大。表象严重的供给过剩,最终将可能导致房价下跌、开发商遭受巨大损失甚至破产例闭。

   

三是房地产投资泡沫。

   一般规律,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率略大于消费增长率,形成供略大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

    2009年全国房地产投资超过40000亿元,增长近3成,大大高于同期GDP的增长速度,而且还有更多的资本正在寻求或加速进人房地产业,更加加重了投资的风险。投资过度膨胀,商品房严重滞销,会造成还贷困难,连带引发金融风险,形成泡沫危机。

   

 四是房价虚涨泡沫

    房价是与地价相联系的,房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外,开发商对利润的期望值过高,人为抬高房价,也会形成经济抱沫。如果房价飞涨,开发商攫取暴利,购房者难以承受,由此也会形成房地产泡沫经济。

     从1998年实行房改以来,全国的商品房销售价格一直保持上扬态势,2009年全国房价依然在高位运行,不少地区房价已远远超过人们的实际购买能力。按照发达国家经验,房价和人们的收入比一般在5左右,而我国绝大部分地区都超过了10,其中北京、深圳等地区达到20以上。

但不可否认的是,商品房空置面积增幅仍然处于两年来的高点。这种趋势,已经引起了有关方面的警惕。

其中,房地产开发投资对整个固定资产投资的贡献超过了1/5,达到了6228亿元,同比增长28.2%。如果这种势头能够持续,房地产业将对国内GDP的稳定增长提供有力支持。这是结构性泡沫出现的症状。

 

批下1000亩土地就可获得万科一年创造的利润。在未来一两年的时间内,北京房地产不会出现大的泡沫和过热,而北京房地产最大的风险是“土地泡沫”北京市现在炒地皮现象已经完全失去理智,原来是几百、几千平方米,现在竟然是几万、几十万平方米地圈地皮。他举例说,万科是中国房地产上市公司表现非常好的一家,在全国十几个城市搞开发,去年的利润是3.8亿元,这里面还包括非房地产收入,房地产项目的整体利润应该是两亿多元。但是,北京某些人通过各方关系批到1000亩土地,原来是每亩50万元,现在每亩涨价20万元,100亩就可赚两亿元,只要有办法拿到1000亩土地,转手获利就相当于万科1000多人在中国一年创造的利润。如此非理性的圈地也将造成土地价格和其他相关费用的持续上涨。在1998年,CBD每平方米拆迁费是5000一5500元,随后,从7200元、9000元一直涨到了今天的18000元,增长速度之快,只能用“泡沫”来形容。

土地是一把“双刃剑”,国内所有破产、倒闭、流亡海外的房地产发展商,问题都是出在土地上,没有一个说是房子建得差就破产的。他提出了避免这种状况的办法国家有关条例得到严格执行。

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