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傅硕 的博客

 
 
 

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北京万科兵败高端市场  

2010-06-11 00:38:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        在土地储备有限的情况下,要保证销售业绩只能走高端化,但高端化也面临高风险

 

        表面上看,万科内部有两条道路之争,即纯住宅化和增加商业地产持有比例的争论,媒体和业界称之为王石郁亮之争。但实际上,万科布局高端地产版图正在形成,深圳、上海、北京的高端项目比例增大。高端地产的优势明显,利润高,回报丰厚。这也很好地弥补了万科产品利润率偏低的事实。万科总裁郁亮在2010年业绩推介会上表示,预计下半年的供应量会增加,相对来说高端房的比例会大一些,因为去年最好卖的是高端房。

        相比万科其他区域市场,万科北京在高端市场一直没有作为。唯一例外的就是中端盘万科蓝山卖出高价。从去年开盘不到2/平方米一路上涨到近5万元/平方米。而位于朝阳公园南侧的高端盘万科公园5号却在4万多元/平方米徘徊不前。一个普通住宅卖出高端房的价格,而高端房的价格却始终上不去,成为困绕万科北京决策层的一个难题。

        万科北京的高端化要不要走下去?万科北京总经理毛大庆没有给出答案,但是从毛大庆上任后系列言论和动作看,北京万科扩大高端物业份额成为必然。

        2010年,在万科副总裁毛大庆上任的第七个月,北京万科1-3月份销售额已经超过20亿元。万科第一次成为北京市场的销售前三。早在20099月份,即毛大庆上任万科第二个月,万科在北京销售排名上升到第七。为万科北京立下汗马功劳的项目就是万科蓝山和中粮万科假日风景。高价房成为万科北京销售主力。然而业界认为,万科北京现在的销售业绩不能算在毛大庆的账上,这是前任万科北京总经理周卫军保留下来的,毛大庆是吃现成的。

        毛大庆表示,北京万科争取在3-5年内进入北京房地产市场销售量的前3名。如何进入销售前三?一是增加开工面积,二是提高单体项目的利润,做高端化。业内人士分析,毛大庆在陷入拿地困境后,必然会通过做高端项目提升销售业绩。

 

        但是万科北京扩大高端地产份额则面临三大困难。

        一、缺乏高端地产经验。虽然依靠万科集团,万科北京在京经营17年,但依然没有成功高端项目的操作案例。高端物业有区域性特点,万科北京缺乏实践积累。据消息人士透露,万科北京计划将赢嘉中心做成豪宅。但是本刊通过咨询建筑规划人士发现,该项目做豪宅难度较大,前景不容乐观。

        二、逆势风险难把控。清 华大学博士杜丽虹认为,世界各国的经验都表明,高端住宅相对于普通住宅,价格有更明显的波动性,因此在经济低谷时,高端住宅受到的冲击也更大。特别是进入2010年,国内一线城市房地产调控越来越严,北京高端物业受到冲击最大,此时北京万科扩大高端物业份额,将面临更大市场风险。

        三、资金链面临考验。万科此前通常选择开发利润低但周转率高的项目,通过做大规模,提高利润。但高端物业的模式和中端住宅不同,高端地产销售周转率偏低,占用大量现金流,对房地产企业自有资金要求较高。对于万科这样的上市企业,项目多,资金链长,在当前货币紧缩情况下,其资本市场融资能力和银行贷款都会受到制约,资金捉襟见肘,这使得万科无法采用高端物业沿袭的长期销售的商业模式。

 

        一位业内人士表示,万科北京虽然做高端并不擅长,但在土地储备有限的情况下,要实现销售业绩只能尝试走高端化,但高端化也面临高风险。北京万科的高端化突围能否成功,还有待观察。

/红地产特邀记者  傅硕

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