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傅硕 的博客

 
 
 

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酒店地产进入新三代  

2010-09-08 22:56:00|  分类: 漂在北京1 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在短短20余年中,在中国市场,酒店地产发展一直在是非和争议中成长。酒店地产包括东西很多,我们以大家熟悉的酒店式公寓为例说明。

酒店与公寓绝对是两个完全不同级别的物业,尽管在国际上,诸多公寓,特别是酒店公寓和行政级公寓的档次,都超过同档星级酒店。但是,在中国发展同品质的酒店公寓,却不是一件容易的事。比如酒店公寓这个招牌,早在过去若干年中,就被开发商做烂了,人们一提到酒店公寓,所能够想到的只是没有厨房和阳台的小户型住宅,最多是多提供了一些服务的公寓,根本不上了档次,更无法与星级酒店相提并论。经过多年的升级,酒店公寓确有一些进步,但距离同档次的星级酒店还差的很远。

根本上早期酒店式公寓还是卖住宅,只是穿了马甲。比如,第一代酒店式公寓仅提供保洁、保安等一般的服务管理,最多做到统一出租,基本上只能算服务式公寓,无论在形式上还是内容中,都离酒店的感觉差得很远;第二代开始设计酒店外形,通常还拥有挑高华丽的大堂,也能够提供一些送餐洗衣服务,但离真正的酒店标准还差得很远,比如,不仅缺乏相应的酒店装修标准和大型酒店配套,连起码的大堂服务生和酒店服务单都没有。第三代已经转化为由五星级酒店全程服务,并提供了全套星级标准的装修,包括酒店化的家私和家电等,各方面硬件与软件都达到同级星级酒店的标准。但是,即便在第三代酒店公寓中,档次差异也很大。差异化拉大,就是巨大的商机,实力开发商在第三代酒店式公寓上才真正找到营造品质地产的感觉。

早期酒店式公寓没做好,原因有很多。首先是市场原因。酒店业也属不动产开发,但相比住宅、公寓、写字楼和商业的狂潮,酒店业明显处于劣势,于是,在以开发销售为主的短线地产投资过火中,作为长线投资的酒店业,自然被驱赶了。

其次、拿地困境。很多开发商对酒店业滞后有所感觉,包括诸多国际酒店集团也在持续努力中,但遗憾的是,核心地段已被批租完毕,几乎是清一色的发展商业、写字楼和高档公寓。而星级酒店业又不可能选择次级地段发展,所以,酒店业只好望地兴叹。

第三,酒店业在国内并非市场自发产生,而是政府根据发展需要而产生的。从历史来看,酒店业,特别是定位国际接待力的星级酒店业,主要是靠外资投资的结果,即便是中方投资的,也需要合资或外方管理的介入。这正是北京各地都有招待所,但唯有东部发展了国际酒店业的原因,因为东部早被规划为涉外使馆区。所以外资在东部之外内城区、二环沿线、西长安街,甚至西三环都投资了诸多星级酒店。从国际酒店业投资理论和习惯的结果来看,星级酒店不外乎投资三类区域。其一是市中心黄金地段,所以,内城也有王府饭店、国际假日酒店等,其二是风景名胜和旅游地必经之地,所以,北京郊区特别是机场附近也能找到很多星级酒店,其三是未来发展区域。国际酒店集团在改革开放初期大力投资东三环沿线就是这类选择。

我们在谈到酒店地产进入第三代,同样也有两大原因。从常识上说,所谓的市场空白并不一定是风险,而往往是机遇,其实大家都不发展酒店地产的时候,酒店地产则面临着很多机会。

首先、企业战略调整。近20年的发展,很多房企积累了雄厚的资金,但继续发展住宅,属于一锤子买卖,也需要能够持续带来现金流的业务,而酒店业很好满足了企业的长线需要,持续现金流的输入。同时,酒店业也能规避行业调控周期,。

    其二、市场机遇。全国很多地方早在10年前对区域进行规划引资,经过多年发展,这些地方产业发展度高,需要大量酒店配套,可以说,发展高质量酒店业势在必行。

那么,酒店地产如何在新一轮的房地产市场中创造价值?我们仍然以服务式公寓为例。

首先是持续发展有区别。酒店公寓往往没有市场支持,其所在区域中,酒店业可能很发达,专业酒店的品牌本身较多,而且可能早出现供过于求,所以,再够档次的酒店公寓也不可能有理想回报,而没有出租收益就难以达到持续投入,最后不得不降低配套和服务,自动轮降级成服务式公寓。但现在市场转变了,很少有酒店公寓在相当长时间内,都会处于供不应求的局面,所以,即便实力发展商想降低标准,市场也不会答应,持续收益自然就会持续投入,进一步发展品牌。

其次是价值再造,服务制胜。以前酒店地产运营效果很差,开发商认为不赚钱,于是挂羊头卖狗肉,就是那些希望通过标榜星级酒店公寓而获得高额利润的开发商。他们还是老观念,一旦产品形成热销,在实际投入中自然会减少投资,变相降低档次。第三代酒店地产商却认为,即便有市场需求支持,但目前国内管理却依然存在问题,要么自己管理,就会出现不懂装懂,自己骗自己的结果;要么外聘真正的酒店管理集团管理,这就存在资方和职业经理的磨合问题,在中国这个管理不成熟,职业团队缺乏基本素质的大环境下,迟早出现外人骗自己的结果。所以,酒店地产首先是从管理上下功夫,无论是引入团队还是自己管理,都服从于企业品牌管理,进而进行价值再造。

    在目前的宏观环境和行业发展影响下,中国地产开发模式迎来新的变革。玩法不同,观念要转变。“酒店地产”模式重新受宠,但理解其真谛的开发商少之又少。可以预见,会有一批试水的开发商死的很难看,同样会有受益于酒店地产的开发商抓住机会,风光十足。

 

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