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[转载]对万科的胡乱估值  

2011-11-03 12:43:00|  分类: 财务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原文地址:对万科的胡乱估值作者:我思故在

*“胡乱估值”,玩玩而已,各位博友请勿当真;

*估值方法:以万科未来8年的净利润为基础来估值(万科2009年度净利润:53亿元)

1、李剑先生对周期性股票的估值:把7到10年的利润全部加起来,再除以7或10,按这个价买;

2、自由现金流贴现模型;(以万科2009年的净利润作为初始自由现金流)

*2002~2009的8年间,万科净利润复合增长率为45%。考虑到万科过去八年间的巨额融资(237亿),若未来万科不再有任何融资---股本不再增加(当然它可以合理负债),万科的净利润复合增长率降为20%;考虑到过去8年间房地产处于景气周期以及未来数年内年房地产业的不确定性,未来8年的净利润复合增长率再假设降为15%;即未来8年期间,在没有任何融资的条件下,万科的净利润复合增长率为15%。

 

*按照李剑先生的方式来估值

按15%的复合增长率,第1年~第8年净利润之和:836亿,再除以8得出每年都净利润104.5亿。

目前万科股本为109.9亿,则每股净利润:104.5亿/109.9亿=0.95元,给予10倍PE,则万科股票价格为9.5元/股;给予20倍PE,则股票价格为19元/股。

 

*自由现金流贴现模型估值

自由现金流(2009年净利润):53亿

永续年金增长率:5%  (以中国未来15年GDP可能增长率5%)

折现率:10%         (5%国债利率+5%通胀率)

万科股份数:109.9亿 (2009年度)

 

1、预测未来8年自由现金流(即净利润)   增长率为15%    单位:亿元(为方便只取整数)

年数                2010   2011   2012   2013   2014   2015   2016   2017

自由现金流(FCF)     60     70     80     92    106    122    140    162

2、把这些自由现金流折现为现值    折现因子=(1+10%)^n  (10%为折现率  n为折现年数  ^n表示n次方 )

年数               2010   2011   2012   2013   2014   2015   2016   2017

自由现金流(FCF)     60     70     80     92    106    122    140    162

÷(1+R)^n       1.1^1   1.1^2  1.1^3  1.1^4  1.1^5  1.1^6  1.1^7  1.1^8 

=折现自由现金流     55     58     60     63     66     69     72     75

3、计算永续年金价值并折现为现值

永续年金价值=FCF8×(1+5%)/(10%-5%)  (5%为永续年金增长率   10%为折现率)

永续年金价值=(162×1.05)/5% = 3402

折现后的现值=3402/1.1^8 =1587

4、计算所有者权益合计    未来8年的折现现金流之和(步骤2)加永续年金的折现值(步骤3)

所有者权益合计=520+1587=2108

5、计算每股价值

每股价值=2108/109.9=19.2元

 

照目前万科股价(9.5元/股)来看,万科被低估了一倍。不过,在没有任何融资、仅仅通过每年利润的滚动发展,可以确保万科净利润15%的复合增长率吗?呵呵,估值玩玩而已,大家请勿当真。

 

(把净利润复合增长率设为8%,两种估值方法结果如下:

李剑方法:2010~2017每股净利润0.69元,给予10倍、20倍PE时对应价格:6.9元/股、13.8元/股。这个与我的心理价位比较接近:6~7元/股。

自由现金流贴现模型:每股价值=12.3元)

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