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(转)地产金融创新PK信贷红线  

2011-06-01 18:59:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(转)地产金融创新PK信贷红线

苏龙飞

 

信贷红线没能挡住房企的融资渴求,反而逼出了部分企业的金融创新

今年的放贷额度已经全部停了,至于什么时候再放额度,要等上边通知。得到这样一个回复,正急于为自己的楼盘项目找资金的石先生不无沮丧。近两个月来,他一直游荡于惠州各银行的贷款办理大厅,并找机会接近贷款经理,但均被告知贷款额度告罄

两道信贷红线下的严酷环境

2007年的最后两个月里,这一幕在全国各地重复上演着。在全国经济趋热的背景下,银监会不得不以近乎行政指令的方式,要求各商业银行2007年的贷款余额不得超过 1031日水平。于是乎07年末,各银行基本处于无款可贷的状况。

而且这种趋紧的状况在08年还将持续。今年元旦前后,市场传闻监管部门又对商业银行划下两道红线:其一,商业银行08年的信贷增长须严格控制在12%以内(较07年下降5个百分点),违规者将接受央行的惩罚性央票;其二,今年的信贷投放由往年宽松的年度管理改为严格的季度控制

这对于主要依靠银行贷款的地产业来说,无疑是个紧箍咒。在信贷的严寒冬季,上哪里去寻找过冬的棉袄?这成为地产企业必须直面的生死攸关问题。

沙漠中的植物看似枯萎矮小,但在地表之下却生长着极为发达的根系。环境的严酷,逼迫着它们不断深入地下寻找水源。在日趋紧缩的信贷环境下,信贷红线同样没能挡住房企的融资渴求,反而逼出了部分企业的金融创新。

在石先生还在徒劳奔波于各商业银行时,一些企业正在另辟蹊径获得融资,他们或者改道行走、或者曲线救国、或者投奔海外……

 

改道行走——REITs模式渐行渐近

2007年行将结束之时,华侨城地产将一笔6.5亿元规模的融资装进了口袋。这笔资金不是通过银行贷款获得,也非通过证券市场募集而来,更不是另一方的股权投资。那么这笔资金从何而来?

面对资金紧张,银行信贷渠道又紧闭的局面,中信信托向华侨城地产提供了一种创新方案:提前拿到未来的收入。

为了实施该方案,中信信托、华侨城地产、工行深圳分行签订了一个三方协议。华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益,以6.5亿元的价格直接出售给相当数量的机构投资者,中信信托则具体承担此次销售。中信信托每收到一个机构投资者的认购款,便将此认购款存入工行深圳分行的托管账户,直到6.5亿销售完毕。之后,工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益,在未来5年时间里,将租金收益按照机构投资者的认购比例,分配给投资者。

华侨城地产的这种融资模式,本质上就是,将未来5年的部分租金收益,估值卖给投资者,然后套现资金以求发展。该模式被称之为REITs(房地产投资信托基金)模式,如果华侨城地产稍做变化,将这笔未来的收益以公募的方式销售给证券市场上的普通投资者,那么就是一只真正意义上的REITs了。

REITs无疑是地产业的一种金融创新,它拓宽了企业的直接融资渠道,即使未上市的企业也能够实现在证券市场的直接融资。0712月底,这边厢联想总裁柳传志透露,旗下房地产公司融科智地将分拆REITs在香港上市;那边厢市场又传出消息,上交所正在研究并计划适时推出REITs创新产品。而华侨城的准REITs将很有可能成为首只在国内上市的REITs

 

曲线救国——借道信托拿银行的理财资金

在贷款无门的背景下,上海金茂集团近日以曲线方式融入一笔大约4.7亿元的短期贷款,用于缓解紧张的流动资金。为何说是曲线融资?因为金茂集团通过重庆国投拿了民生银行的钱,却不形成银行的贷款。

为了获得这笔短期融资,重庆国投主刀做了一个特殊的设计。重庆国投许诺给金茂集团一笔短期信托贷款,而在资金来源方面,重庆国投联合民生银行发行了一款个人理财产品——金茂集团理财计划。具体操作形式是:由民生银行发行理财产品向银行客户募集资金,然后将所募集到的理财资金委托给重庆国投,重庆国投再将资金以信托贷款的形式贷给金茂集团。

由于银行通过信托贷款的形式投放的资金来源于理财产品募集,并不来源于负债业务,所以不纳入信贷额度的管理范畴。借助由信托机构与银行合作推出理财产品的方式进行融资,虽然操作稍显麻烦,但在目前的制度框架下,却可以绕过管理层设定的信贷红线

 

投奔海外——各路PE资本登堂入室

20071212,河南鑫苑置业于纽约IPO,共募集3亿美元资金,这是首家登陆纽交所的国内地产商。他们背后是两家美国私募股权基金——美国投资公司EI中国与蓝山资本。二者于20068月以私募股权(PE)的方式入股鑫苑置业,之后全力推动鑫苑置业在纽交所IPO的进程。

万科总裁郁亮在一次论坛上曾透露一组数据:2007年全国地产企业直接融资额大约为1000亿元,其中300亿来自于A股市场,其余700亿均来自于海外市场。这700亿海外直接融资额中,各路PE资本无疑承当了一个主要角色。在国内信贷紧缩、地产商贷款无门的背景下,PE却向他们敞开了资金的大门。

在海外PE大举潜入国内地产业时,由国内资本组建的地产PE同样蠢蠢欲动。联华信托与工商联住宅产业商会合作成立的房地产PE——精瑞基金——正在展开一项200亿规模的资金募集计划,所募集资金主要投向房地产的Pre-IPO项目。

而另一只本土地产PE——天津领锐——的总裁严清更是直言不讳:本土基金最好的发展时期到来了。他做出此判断是有道理的,信贷紧缩进一步激发了地产商的资本渴求,而美国的次贷危机及中国政府的地产限外令使得海外PE大大受到束缚,这无疑给本土地产PE提供了一个绝佳机会。

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