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[转载]房地产利息资本化差异  

2011-10-23 23:42:00|  分类: 财务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原文地址:房地产利息资本化差异作者:赵冰

由借款产生的利息支出通常会在损益表的财务费用科目中归集,但本着权责发生的原则,如果该借款被用于“需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”时,利息支出需进行资本化处理,即作为该资产的成本计入资产负债表。此类处理在房地产行业非常典型,保利地产(600048200814.44亿元的利息支出中有14.35亿元被资本化为存货,这些支出将在房地产项目完工结算时,才会结转为成本进而影响损益。

有趣的是,虽然地产类公司都会对借款费用予以资本化,但资本化利息占当年实际发生利息支出的比例却不尽相同。上例中保利地产2008年的利息支出资本化率达到了99.4%,而同行业的万科(000002)却只有60.1%,金地集团(600383)则为76.6%。同时,同一家公司的年度资本化比率也并不完全稳定,万科在2006年曾经达到过最高的70.5%,而金地集团20052006年的资本化比率都达到了100%。上述差异从公司年报的会计政策中并不能得到合理的解释,它们的表述几乎完全相同,在处理原则上都会按照会计准则区分一般借款和专门借款,分别按照一定的原则进行资本化处理,并在房地产竣工前进行资本化,而在竣工后停止资本化。

或许除了房地产公司内部的专业财务人员,其他人都很难给出上述谜团的确切原因,而且,相比于其他影响房地产公司内在价值的因素,这一问题也显得过于偏僻和无关痛痒。但房地产行业中的利息资本化以及其差异至少还是应该引起审慎投资分析人员的部分重视,因为它将在估值分析方法的运用上产生两方面的明显影响。

首先,对于利息资本化比率差异较大的房地产公司,其EPS之间的可比性将有所下降。房地产公司当年损益表中所包含的利息支出一方面表现为未被资本化的财务费用,一方面表现为随着存货而结转的营业成本。在A股房地产类上市公司中,没有一家上市公司披露自身的营业成本构成,投资者无法知道当年结算的成本中有多少为土地成本、多少为建安成本、多少为资本化利息。因此我们只能以公司上年资本化利息占存货的比例和当年实际结转的营业成本去粗略估计营业成本中所包含的利息支出。以万科和保利地产为例,按照上述处理原则,万科20072008年损益表中所包含的全部资本化和未资本化利息费用占当年实际发生利息支出的比例均为37%,保利地产的同口径指标只有4%5%。如果保利地产按照万科的标准进行利息资本化处理,按照25%考虑所得税影响,保利地产2008年的净利润将下降11.5%左右。

除此之外,房地产行业普遍性的利息资本化也影响到一些财务指标的具体运用。在公司分析中,由于希望能合理的表现企业的实际运营绩效,需要将其财务杠杆造成的影响进行分离,以企业整体而不是股东为单元去反映企业的经营业绩,由此产生了如EBITNOPLATROIC等一系列概念。但由于利息支出的绝大部分被资本化,因此在房地产行业仅从财务报表数据中很难分离财务性支出与经营性支出,所谓“息前”的一系列财务指标就丧失了原有的经济内涵。例如,对于该行业ROA表现资产整体运营效率的合理性就会比ROIC更强。


本文发 表于《证券市场周刊》 

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