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旭辉控股 小猴子变大象?  

2013-12-30 20:16:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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旭辉控股 小猴子变大象?

三年前,林中才想明白为何要做大象。而从猴子到大象的发展路径上,他又会祭出哪些秘招

本刊研究员 傅硕

旭辉控股2013 年上半年的合同销售收入仅71.56 亿元。但这只“小猴子”从来没有掩饰自己要成为“大象”的野心,其高成长性成为同行和资本圈关注的焦点。

2013 年上半年,其合同销售额同比增加95.8%,股东权益应占核心净利润上升384.9%。旭辉控股缘何起了“大象心”?旭辉集团董事长林中喜欢马拉松长跑,他说,马拉松途中跑一旦完成,第一方阵就会真正形成,第二方阵跟随其后,但差别由此产生,因为步幅和加速度不一样,第一方阵跟第二方阵的距离会越来越大,无法超越。

如果把房地产行业发展比作一场马拉松长跑,在林中看来,现在是马拉松长跑的途中跑后半段。他甚至预测,未来的十年就是下半场。这半场跑完中国整个房地产行业格局将会比较稳定。如今,美国前十大开发商的市场占有份额超过40% ;在过去三十年里前,香港前十大开发商没有发生变化。林中的潜台词是,内地房地产市场正在进入大象主宰前夜,而作为猴子的旭辉控股,必须抢先上位。三年前,林中才想明白为何要做大象。而从猴子到大象的发展路径上,他又会祭出哪些秘招,在房企竞赛的“马拉松”后半程脱颖而出?

 

大象更能跳舞,猴子怎么办

很多人都认为,小企业,跑得快,成长性好!“小而美”甚至成为很多中小企业的标鉴。林中却认为,猴子没得做。如果拿马拉松长跑作比喻,很多中小房企在途中跑完以后很难继续成长。对于中型房企,不进则退,退则边缘化。具体而言,对于100 亿左右的企业,不抓住下半场马拉松长跑的后半段,不发力、不赶超,结局就是边缘化。

他的一组统计数据显示,在房地产行业,大象也能跳舞,而且跳的很轻松,发展速度比小企业还要快。林中根据销售规模把房地产企业分为四类:1000 亿左右、300 亿至500 亿、300 亿左右、100 亿。在1999 年至2012 13 年间,上述四类规模不同的房企平均增长速度分别为33.76%、25%、24%—25%、23%。也就是说,大象的成长性更好。林中甚至得出结论,在房地产行业中并不会因为你小而美,小而美在这个行业是不存在的。为什么小企业没得玩?以2013 年一、二线市场的土地出让价格为例,主流地块的价格均在30 亿至40 亿之间,房地产的金融属性越来越明显,小企业缺乏融资渠道,无力负担地价款。

既然大象都能跳舞,猴子怎么办?

林中一直面临两个选择,先做强后做大,还是先做大后做强?这个问题曾经困扰他很长时间,“你去问管理学教授,十个人中会有九个告诉你企业先做强再做大。先做强再做大也没有错,问题是,企业处在什么样的土壤,什么样的气候,什么样的湿度,以及企业在什么样的成长过程中?”

林中坦承,“我也是四十岁以后才悟出这个问题,房企应该先做大再做强,战斗行进中调整步伐,停下来就丧失机会。先做强的房企丧失了很多机会,发展速度自然就会慢下来。”

在资本市场,先做大后做强同样符合投行逻辑。“我们在路演的时候碰到很多这种问题,就是买你什么?现在市场上港股有五六十家,你用哪种模式,都有参照的企业在那。为什么马拉松长跑途中跑后面很难有人再成长,资本市场为什么要把钱给你?这是个核心问题。”林中说,“资本市场判断企业的好坏,第一是看你是否能够实现持续稳定的增长。”林中最终的选择是,成为大象。

为了成为大象,旭辉控股耗时四年、募资计划连续缩水,最终上市。公开资料显示,旭辉控股香港上市,共发行12.55 亿股,总股份增至57.7 亿股,以招股最低价1.33港元计算,总市值约77 亿港元,只是其净资产值的30% 强。对应3.5倍的市盈率,也是近年来定价最低的地产股。

旭辉控股上市是一篇“理想丰满、现实骨感”的故事,也是在一个错误的时间窗口,做了一件正确的事情。林中说,我们为什么在去年上市,这是从战略上考虑,我们要在这个节点上市,否则未来几年的竞争对于我们很不利。从发售价格来说,旭辉上市无疑吃亏了,但是上市以后,旭辉控股的融资渠道开始变得畅通,融资成本也开始调低。

2013 年,旭辉控股已三次成功融资,总额6.6 亿美元。2013 年下半年,旭辉控股也加入到并购同行的队伍中。林中说,这些企业不在银行放贷的名单里,基本上不可能拿到贷款,借不到钱。相反,规模越大的企业,对资金的配置能力越大,融资成本更便宜。

在资本为王时代,资金成本在整个成本控制中的比重愈发重要,而规模是资金方考虑的一个重要依据。

 

天下武功 唯快不破

企业的成长性又如何量化?在林中看来,有四个主要指标,销售额、利润、规模的增长率,还有净负债率。作为股东,最关注的指则是ROEROE= 总资产周转率× 销售利润率× 杠杆倍数)。从财务指标上看,企业的成长性与ROE 又是密切相关联。成长性中的净负债率代表了财务杠杆,ROE 中的总资产周转率代表运营效率。企业要获得高速成长,必然是财务杠杆加运营杠杆。也就是说,在维持财务安全底线的基础上,高周转、快速运营、高效率是一个企业获得规模增长的正道。旭辉控股提升企业的运营效率主要是在高周转、高去化(以下简称“两高模式”)上做文章,首先是调整土地储备结构聚焦两大类主力产品:小户型刚需住宅及销售型商办项目,落实执行“两高”业务模式。在战略上,旭辉控股集中资源做大做强已进入的城市,提高规模效应及经营效益。

“一个项目9个月开盘和18个月开盘,差异真的很大。18个月开盘,意味着9个月开盘的资金已经周转两次。销售利润率并没有反映出时间效率。有的项目利润率很高,但是我会批评他,他说他增长了18%,但是我会骂他,你是花了五年的时间才增长了18%。”

2011 年,旭辉控股的平均资产周转率(合同销售金额占平均总资产减投资物业的百分比)为39.1%2012 年提升至47.8%。俗话说,落袋为安。资产周转率在提升同时,要确保现金收入进账。旭辉控股在2012 年的物业销售回款率达到93%

运营效率的提升,经营现金流的及时入账,确保了旭辉控股拿地从容。2013年上半年,旭辉控股共收购11个新项目,其中9个为底价获取,新增项目土地成本约为5600 / 平方米。同时,下半年将至少有5个新项目上市销售。

天下武功,唯快不破。对于房企而言,“快”字诀大有文章可做。

( 感谢亿翰智库董事长陈啸天提供帮助)

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