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傅硕 的博客

 
 
 

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万达现金流饥渴真相  

2013-04-26 10:30:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万达现金流饥渴真相 - 傅硕 - 傅硕 的博客



 

图8显示,万达兼有开发型及持有型业务,因此毛利水平高于纯开发型企业,低于纯持有型企业;万达的销售净利率最低,这可能主要是由于当年重组注入资产尚处于开发早期,前期的费用和成本开支较大;万达的总资产收益率为5家中最低,但是净资产收益率却是最高,表明万达过分依赖杠杆,财务风险比较高。
万达的成长性较其它4家公司好,其主要原因是公司分别在2007年和2008年进行了资产重组,导致公司的规模扩张较大。
结合相关营运和盈利指标,从杜邦财务分析的角度来看,万达获得同类企业中较优厚的净资产收益率,其主要原因是通过提高杠杆率来提升ROE水平。从万达目前阶段的利润结构看,万达还是以住宅开发收入为主。因此,加快资产的周转效率是万达未来业绩提升的主要途径。由于不同业态产品的属性不同,万达仍处于大量资金推动的运营阶段(就是说,万达的ROE好,成长性也不错,但相当部分是靠销售收入和外部融资来推动),此阶段财务的典型特点是高杠杆推动高ROE,但是高杠杆的风险可能会大于高ROE所带来的收益,因此,对于万达的平衡现金流的能力要求较高。
虽然这是5年前的财报,但是万达的模式仍然沿袭以往(详见图14)。因此,我们可以说,万达5年前和5年后的问题基本一致。截至2012年12月31日,万达总资产3000亿元,不动产规模全球排名第二。在3000亿的总资产规模中,1290万平方米的持有物业奠定了万达在全球的不动产规模排名。在1290万平方米的持有物业,贡献了多少收入?商业管理公司的租金收入是52.07亿元,酒店建设公司的收入是28.04亿元,万达百货的收入111.8亿元,万达院线的收入30.8亿元,KTV大歌星收入7.25亿元,5家公司收入合计229.96亿元(详见图13)。3000亿资产贡献了229.96亿元商业租金收入,平均100块钱资产创造7块钱租金收入。
从表面上,上述未经审计的数字有一定的可看性。但是商业地产公司的租金收入在万达集团总营业收入中仅仅占到16.23%。
事实上,物业销售仍然占据万达营业收入大头。2012年,万达商业地产竣工入伙539.3亿元,占到商业地产收入的49.16%,总收入的38.06%。这就意味着住宅和商铺类的销售贡献了大部分营业收入。除掉销

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